マンション管理支援協会 平成２１年度記録

横浜市中区のＮマンション管理組合、本日３１日訪問。　一般的には理事長は区分所有法の管理者とするのですがこのマンションでは管理者は規約でＨ管理会社となっていました。数年前にＡ管理会社へ変更されました。曰く 「管理会社の変更決議は総会にて過半数の決議でいい」と管理会社の回答です。管理業務主任者はマンション管理士の資格もありました。管理者の選任・解任は規約にその定めがある場合はそれに従い規約改正となり３/４以上の賛成が必要ですがこの手続きがなされていませんでした。今回リプレスされれば同じ手続きとなります。しかしこのＡ管理会社はこのことが分かっていませんでした。管理業務主任者・マンション管理士さん頑張ってください。又通常総会は２年間開催なし、従って事務報告は２年なし（予算・決算報告）、重要事項説明書なし、管理業務委託契約受託者は有限責任事業組合でそこから基幹事務を一括再委託していました。業法違反いくつありますかとクイズでもしているような錯覚。補助事業ますますはりきります。kanno

平成２１年１０月３０日に横浜市西区にあるＧマンション管理組合様を訪問しました。築４０年を経過しているマンションです（大規模修繕工事が実施されていて、外壁等はきれいに保守されています。また給水設備の直結化工事も、現在進行中でマンション建物・設備等、健全に維持されているご様子がうかがえました。）。管理会社に管理業務を委託せず、自主管理方式で、組合員の皆様が協力し合って、４０年間、管理組合を運営をされてきた、とのことでした。過去の工事履歴が明確化されていない為、工事履歴を整備すること、また、将来に向けて、建替も視野に入れた長期修繕の計画化をすることもお考えの管理組合様でした。一方、管理規約は昭和６２年に改正された後、大幅な改正を行なっていない状況となっているご様子でした。

当ＮＰＯ法人より、「まずは、様々なマンション管理の規範となる管理規約を整備すること。」をご提案させて頂きました。築年数が長い管理組合様にとって、工事履歴を整備することは大変重要なことですが、様々な課題を解決していく為には、まずは、管理規約を現在の法律、様々な指針に適合した内容に改正し、その規約を規範として、今後の活動を整理していくことが大切となりますので、管理規約の整備・改正から着手していくことを、ご提案させて頂きました。

管理規約は全てのマンション管理の基準・規範となる大切な書類です。管理規約の整備をお考えの管理組合様がいらっしゃいましたら、当方までご一報下さい。様々なサポートをさせて頂きます。

マンションは、永久に存在する建物ではありません。定期的なメンテナンスが必要です。この大規模なメンテナンスが、大規模修繕工事です。今、私が関わっているFマンションは、築１０目を迎えています。そろそろ大規模修繕を検討する時期で、理事会の皆さんとその検討を始めています。まず、気になるのが、資金です。管理組合では、このような工事に備え毎月、修繕積立金を積み立ていますが、この資金が不足する場合が多いと聞いています。幸いなことにFマンションは、マンション管理士の支援を受け、５年前に管理費と修繕積立金の見直しを行い、今回の工事に必要と思われる資金は、確保されています。皆さんのマンションでは、修繕に必要な資金は、準備されていますか？今の修繕積立金で将来に工事資金は大丈夫？新築で入居していらい、修繕積立金は見直されていないけど、工事資金は大丈夫かな？・・・・・・こんな悩みをお持ちの管理組合の皆さん、当支援協会に相談してください。必ずお役に立てると思います。

横浜市中区の複合型Ｙ管理組合へサポート打ち合わせのため陪席する。1階から４階までは事務所。５階から８階は住宅部分の２５戸。管理規約には役員の規定がありません。管理者は管理会社となっています。従って管理者が管理を行う。又議決権は１戸に１個。事務所を所有の区分所有者は床面積は住居平均の約２０倍ですが１個の議決権。運営上の役員構成はありますが、規約に基づいた理事ではない。２年間、総会は開催していない。臨時総会開催で理事長を更迭しています。管理会社は逆リプレイス。これからサポート本番。法令順守をアドバイスやりがいのある補助事業です。kanno

平成２１年１０月２５日、横浜市西区にあるＭマンション管理組合様の理事会に陪席しました。専有部分の内装の問題、滞納金の問題等、お持ちの管理組合様でした。今後、当ＮＰＯ法人でサポートしていくべく、管理組合様より、管理規約、理事会の議事録、管理業務委託契約書の写しをお借りすることとしました。今後も、管理組合様と連携し、問題解決に取り組んで参ります。

平成２１年１０月２４日、補助事業をご依頼頂いた、横浜市戸塚区のＢマンション管理組合様の理事会に陪席致しました。空き駐車場の有効利用（外部への貸し出し等）、また、給水設備の直結化に向けての費用対効果について、ご相談を受けました。問題解決に向けて大変前向きに取り組んでいらっしゃる管理組合様でした。課題解決に向けて、今後も管理組合様と連携し取り組んで参ります。

小田急駅から３分と利便性のよい複合型Ａマンションでの相談事例：専有部分の用途は１～２階店舗、３階以上が住宅の用途のマンションで管理規約には専有部分の用途に「店舗部分の区分所有者は、その専有部分を店舗として使用するものとし、他の迷惑になるような営業形態、営業行為をしてはならない。」と定めがあります。また店舗使用細則には禁止事項として１．風俗営業等対象物件の環境を損なう営業行為を行うこと。２．対象物件店舗設備（排水・琲油等）許容能力範囲を上回る業種が営業行為を行うこと。３．店舗として社会通念上の許容限度を超えて騒音、高音または振動を継続的に発し、もしくはこれらに類する商業放送等を行うこと。となっています。そこで今回の細則の改訂にゲームセンター等禁止業種を列挙した案を総会に提案する運びとなったのですが、店舗部分の区分所有者から特別な影響あり承諾しない旨の内容証明が理事長へ参りました。私の助言は禁止事項に具体的な営業種類まで列挙して改訂するのは区分所有法第３１条１項に抵触し無効となる可能性があります。以下略。（区分所有法第３０条３項）(類似判例平成３年（ワ）第４２３号）　kanno

「福祉住環境整備　200910　ベビーシート、ベビーチェアー設置」

8月頃、ある公共施設（共有部）から
ベビーシートとベビーチェアーについて相談がありました。
なるべく費用を抑え工事も速やかに実施していただきたいとの
ご要望で、現状を調査し適切な設備提案をさせていただきました。

車いす用トイレ室に操作性と安全性をバランスよく考慮し
誰でも快適にご使用できるように設置しています。

工事施工後、公共施設のご担当の方から
丁寧にきれいに仕上げてくださいましたとお礼の言葉も頂き
設置技術者ともども良い仕事をさせていただいた後の
充実感を味わいました。　（立花）

写真下のバーは、可動型のトイレ用手すりです。
シート、チェアーに干渉していない確認の撮影です。

第２回マンション管理にかかる専門家の合同研修会を１１月６日（金）１８時から開催します。今回の研修の対象は我々マンション管理士と管理会社で働く管理業務主任者などの方々です。

講師は多数のマンション管理組合で顧問業務をしています、当NPO法人の水谷先生にお願いし、「管理会社がリプレースされない方法」などについてお話ししていただくことになっています。これまでの経験に基づいた興味深いお話が聞けるものと期待しています。

ご参加を希望する方（マンション管理会社の社員等）は下記のリンクをクリックしてチラシをご覧いただき、当NPOまでお電話ください。
http://www.mansion-kyoukai.com/mlit_go_jp_personnel_training.html

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（事務局　草木）

マンション管理テクノスクールでは本校以外にも、例えば、県の
藤沢高等職業技術校にて建物管理技術者養成講座等も行って
おります。先日は就職支援の講義を行いに行ってまいりました。
訓練生の年齢は、下は25歳から上は61歳までと幅広くその経歴も
多彩なものでありましたが、流石に2倍近い競争率をクリアーして来た
面々だけ有って、講義の間は真剣そのもので、教える側にもそれが
伝わって来て、とても緊張感の有る講義が出来ました。これをお読みの方で
現在就職先、転職先をお探しになっている方々、ぜひ当テクノスクール
でお学びになりませんか？そこには他の訓練校に決して負けること
の無い、真剣勝負の場が用意されております！今後も続々と新しい
カリキュラムを展開していく予定です。興味のおありの方々、ぜひ次回の
ハローワーク主催の大募集パンフレットをご覧頂き、当校の門をたたかれることをお待ち致しております。

平成２１年１０月２１日に横浜市中区のＮマンション管理組合様を訪問しました。管理規約が竣工時（昭和５５年）に作成されて以来、改定はされていないご様子でした。また、現管理会社にも問題があるようで、管理会社の変更を検討されているご様子でした。当ＮＰＯ法人では、管理規約の改正、管理会社の変更といった事例についても、解決に向け、管理組合様と連携し、取り組んで参ります。管理規約に関する問題、管理会社に関する問題等でお悩みの管理組合様は、当方までご一報頂きますようお願い致します。当法人メンバーが訪問し、より良い管理組合運営のお手伝いをさせて頂きます。

公共施設等では、市民サイドの要望などで福祉環境整備が進んでいます。
住居用マンションでは、建設年度毎に住環境の福祉要素（バリアフリー化など）が様々です。

居住し生活する中で、
共有部分は「このように改善できたら・・」
専有部分は「日常の生活動作を更に円滑にしたい・・」など
いままで我慢（辛抱）してこられたことが多くあると感じております。

安心・安全で快適な居住環境をつくりあげるため日々活動を進めています。
当事業にお気軽にご相談いただければと思います。　（立花）

福祉住環境　バリアフリー

東京都心のＭマンションから相談を承っていますが、管理組合とかかわってまいりますと、いろいろな問題を抱えていることがわかります。専有部分の賃貸化による管理の難しさ、役員のなり手不足、規約が変更されていない、区分所有者間や管理組合とのトラブルが多い、修繕時期に見合うだけの修繕積立金が留保されていない等枚挙にいとまがありません。

この問題はどこに相談すればよいか、あの問題はどこに相談すればよいか、即、適切な専門の業者を見つけるのは難しいものです。もちろん、委託先の管理会社に相談することもできるでしょうが、委託契約の範囲外になることもあり、万全とはいきません。

このような場合、私ども「マンション管理支援協会」は、マンション管理に関することなら「窓口」として何でも承ります。いわば、「マンション管理問題」のホットラインといえるものです。どうぞ、ご活用ください。お待ちしています。

小川　正則

管理組合様を訪問していると、「長期修繕計画がない。」「長期修繕計画はあるが、古いもので、現状に合致していない。」といったお話を多く耳にします。また、「工事履歴が曖昧である。」といったお話も耳にします。長期修繕計画を作成し、適宜、見直すことは、どのマンションにも必要なことですが、長期修繕計画についてお悩みの管理組合様も多いようです。問題をかかえていらっしゃる管理組合様がいらっしゃいましたら、当方までご一報下さい。

横浜市戸塚区のＶマンション管理組合様では、長期修繕計画の整備、空き駐車場対策、給水設備の直結化工事等を検討されています。当支援協会では、管理組合様より、ご依頼を頂き、理事会に陪席させて頂き、管理組合様と一緒に問題解決に取り組んで参ります。問題をかかえていらっしゃる管理組合様がいらっしゃいましたら、当方までご一報下さい。

当ＮＰＯ関連会社「日本マンション管理テクノスクール㈱」では平成２１年度の講座として６月２クラス・９月１クラス・１０月１クラス・１１月１クラス・１月１クラスの講座を計画し実施しています。

６月生は福祉、宅建取引・マンション事務科で既に卒業して現在はマンション管理会社、不動産会社、ビル管理会社等への就職活動に邁進しています。

同科の９月生は２５名の定員で１２月２５日までの期間でカリキュラムに沿って勉強し実施しています。マンション管理、不動産関係の職種への即戦力になるべく各法令の勉強と実務的な関連規約等の事務処理等について訓練中です。スキルアップとしては国家資格である宅建取引主任者、マンションの管理業務主任者、マンション管理士合格を目指しています又福祉住環境コーデイネーター、日商簿記３級、パソコンの基本操作も学べます。本日はその宅建取引主任者の国家試験日です、今までの勉強の成果を発揮すれば合格出来ると思います。

１０月生は３ヶ月間で定員３０名、場所は藤沢校です。建物管理技術者養成科の勉強し訓練中です。このコースはハード系の技術習得のコースです。内容は電気工事士・ボイラー技士・危険物取扱者等の国家試験を目指しスキルアップをして即戦力となるよう頑張っています。又このコースはＮＰＯ法人を設立して起業できる勉強もします。就職先は主にビル管理会社、マンション管理会社等の技術系の管理職を目指します。将来は町

の電気屋さん、修理屋さんもできる法人設立をもマスターします。

受講ご希望者は当ＮＰＯまたは当スクールへ取り合わせください。費用は一切かかりません。

【事務局だより】

国交省の補助事業を開始し約１カ月半になります。この間に何件かの新規の管理組合様からご用命をいただきました。相談の内容は多岐にわたりますが、やはり１番多いのは管理規約を改正したい、というものです。

このホームページを見た、ある管理組合様から「貴ＮＰＯ法人は大規模修繕関係には強いようだが規約改正の実績は１件しか載っていない、規約改正はできるか？」といったご質問がありました。もちろん問題ありません。個別件数は記載していませんが、当ＮＰＯが顧問をしております管理組合様の中で規約改正のお手伝いをした実績は多数あります。単棟型、団地型、複合用途型どれでもＯＫです。

もし古い規約のままでしたなら、この機会に見直しはいかがでしょうか。

事務局の草木です。ちょっと古い話になりましたが、ようやくブログが完成しましたので１０月２日(金）の第１回合同研修会についてご報告します。

この研修会については、「マンション管理新聞」でも報道されましたが、マンション管理会社の管理業務主任者を中心とした管理者の方と、我々マンション管理士との合同の研修会です。お互いの立場から「マンション管理の適正化」のあるべき姿について熱い議論を闘わせました。どのように棲み分けを図るかは大変難しい話ですが、今後の業務にも参考となる点が多かったのではないかと思います。

第２回は１１月６日（金）６：００ｐｍから予定しています。管理会社の方は是非お申込みご参加いただきたいと思います。　マンション管理組合の役員様にはお待たせしていますが、１２月、来年１月と２回セミナーを考えています。　ご期待ください。

１０月１５日（木）　Ｎｍ町管理組合の理事様からリクエストがありました。
複合型で小規模マンションです。
理事会承認後対応となるようです。

栄町事務局

小規模で管理が難しい、高齢化が進み役員のなり手がない、いろいろな理由で資金的に余裕がない、難問題の解決をしなければならないといったマンション管理組合等へ、マンション管理士・一級建築士などの専門家を月１・２回程度派遣し相談・支援を致します。補助金により費用は一切かかりません。お早めに菊名相談室（TEL045-633-1037）までご連絡ください。

国土交通省補助事業　マンション管理の相談・支援